북미 대체투자 Alternative Investments

셀프 스토리지 투자

1) 캐나다 셀프스토리지 시장 개요

셀프스토리지란?

사용자가 일정 기간 동안 개인·사업용 물건을 보관하는 실내·실외 공간을 제공하는 부동산 자산입니다. 주거 이동, 소형 주택 증가, 이사, 비즈니스 재고 보관 등 다양한 수요가 존재합니다.

시장 규모 (2025 기준)

시장 구조

약 70%의 셀프스토리지는 개인 소유이며 최근에는 전문운용사를 위주로 중소규모 → 대규모로 플랫폼화가 진행되고 있습니다3

2) 성장요인

인구 증가 & 이민

캐나다는 지속적인 국제 이민과 도시 집중화로 주택 전환 빈도가 높고, 이사/임시 보관 수요가 늘고 있습니다4

주거형태 변화

유닛 크기가 작은 소형 아파트·콘도 증가 → 보관장소 부족 → 외부 보관 수요 증가 5

고령화 및 다운사이징

고령층의 주택 규모 축소 → 기존 가구 용품 보관 수요 증가4

상업·이커머스

소규모 온라인 비즈니스, 계절 재고 보관, 기업형 창고 수요가 증가하면서 단순 개인 보관 외 비즈니스 수요도 확대됩니다6

Source: Historical from Statistics Canada. Forecast based on assumption only

3) 셀프스토리지 투자 목적

안정적인 현금흐름

  • 경기 침체기에도 스토리지는 비교적 수요 탄력성이 낮아 안정적7
  • 다른 부동산 자산과 비교해 경기에 더 둔감하며 세입자관리, 건물유지보수등 관리가 더 용이함

Source: Nareit Data

높은 점유율 & 성장 여력

캐나다는 미국 대비 공급이 적어(시장 초창기 단계), 공급 증가 여지와 수익률 상승 여력이 존재합니다8

4) 투자방식

직접투자

  • 직접 운영 또는 임대 수익 창출
  • 장점: 장기 고수익 성장 가능
  • 단점: 높은 초기 투자비용, 운용 경험 필요, 운용 인력관리, 단일 건물 투자에 대한 높은 리스크

사모펀드 투자

  • 상장된 셀프스토리지 운용사 REIT를 통해 투자가 가능합니다
  • 비상장 셀프스트로지 운용사 REIT를 통해 투자가 가능합니다
  • 장점: 전문운용사를 통해 운용부담없이 손쉽게 투자 가능, 비교적 소액 투자가능, 다양한 도시의 셀프스토리지 시설에 분산투자 가능, 운용사의 셀프 스토리지 브랜딩 플래폼을 통한 효율적인 시설관리
  • 단점: 직접투자보다 수익률이 낮을 수 있음

Source
1) Stortrack – How Big Is the Canadian Self-Storage Market? https://www.stortrack.com/news/how-big-is-the-canadian-self-storage-market/?utm_source=chatgpt.com
2) Grand View Horizon – Canada Self-Storage Market Size & Outlook 2025-2030 https://www.grandviewresearch.com/horizon/outlook/self-storage-market/canada?utm_source=chatgpt.com
3) ISS – Eyeing the Canadian Self-Storage Market: Investor Advice for Buyers and Sellers
4) CMP – Supply of self-storage space set to surge in Canada https://www.mpamag.com/ca/specialty/commercial/supply-of-self-storage-space-set-to-surge-in-canada/542583?utm_source=chatgpt.com
5) Avison Young – New supply of self-storage space closely linked to population growth in Canada https://www.avisonyoung.ca/w/new-self-storage-linked-to-population-growth?utm_source=chatgpt.com
6) Market Research – Self Storage in Canada https://www.marketresearch.com/Lucintel-v2747/Self-Storage-Canada-42338627/
7) Storagevault 2024 Q2 Investor Presentation https://www.storagevaultcanada.com/files/2024-07/svi-q2-2024-ir-deck.24july2024.pdf?utm_source=chatgpt.com
8) Stortrack Post https://www.linkedin.com/posts/stortrack_selfstorage-realestateinvesting-marketdata-activity-7394083849309364224-E0bk/?utm_source=chatgpt.com

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